Le déficit foncier est trop souvent oublié quand on liste les possibilités de défiscalisation immobilière.
Pourtant, le déficit foncier est un dispositif fiscal permettant une diminution de l’impôt sur le revenu pour le propriétaire bailleur.
Ainsi, le propriétaire immobilier bailleur qui entreprend des travaux de rénovation immobilière peut imputer les déficits occasionnés par ces dépenses sur son revenu global, et ainsi rénover son patrimoine immobilier en bénéficiant d’allégements fiscaux.
En effet si le montant des charges déductibles est supérieur à ses revenus fonciers, l’imputation des déficits fonciers sur le revenu global peut permettre au propriétaire de diminuer la base de son revenu imposable jusqu’à 10 700 € par an.
Conditions pour bénéficier de la défiscalisation immobilière par déficit foncier :
- Louer le bien immobilier à usage d’habitation
- L’immeuble doit être loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit sur le revenu global
- Déclarer ses revenus foncier au régime réel et non au micro-foncier
- Cette option étant prise pour 3ans
Quelles sont les charges déductibles des revenus fonciers ?
Voici les principaux exemples de charges déductibles :
Elles sont liées à l’exploitation du bien immobilier :
- Honoraires d’agences immobilières (pour la gestion locative du bien par exemple)
- Cotisations d’assurances : incendie, dégât des eaux, assurance loyers impayés, assurance vacance locative…
- Charges de copropriété : dépenses de maintenance, de fonctionnement, d’équipement des parties communes de l’immeuble, de travaux…
- Impôts et taxes liés au bien loué : taxe foncière, taxe d’équipement…
- Dépenses acquittées pour le compte des locataires et restant définitivement à la charge des propriétaires.
- Frais de procédure pour le règlement de différends liés au bien loué (honoraires d’avocat, huissier, notaire…)
- Travaux de réparation et d’entretien permettant le maintien ou la remise en état du bien immobilier pour en permettre l’usage normal.
Exemple : remise en état de l’installation électrique, remplacement de la chaudière ou des canalisations, traitement du bois… - Travaux d’amélioration apportant un équipement ou élément de confort nouveau au bien ou mieux adapté aux conditions modernes de vie.
Exemple : installation d’un chauffage central, d’un ascenseur, de volets électriques, ajout d’un digicode, installation d’une cuisine équipée…
Les dépenses correspondant à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
Charges financières
- Intérêts d'emprunt pour l’acquisition du bien mais aussi intérêts d’un prêt effectué dans le cadre de travaux de réparation ou d’amélioration de celui-ci ;
- Les frais associés aux intérêts : frais de dossier, frais de garantie, cotisations assurance emprunteur…
Le déficit foncier dû aux charges non financière est imputable sur le revenu global à hauteur de 10.700 e par an
Le déficit dû aux charges financières est imputable sur les revenus fonciers et imputable sur les 10 années suivantes
Il est donc donc bien possible de défiscaliser en réalisant un investissement dans l’ancien.
