Les conséquences de la Loi ALUR sur la gestion et la location de votre bien immobilier
Le 26 Mars 2014 est parue la loi ALUR qui a considérablement modifié le cadre légal et la pratique de la location immobilière. Cette loi fut applicable pour partie dès sa parution et pour un certains nombre d’articles au fur et à mesure de la parution des décrets d’application…ou de leur non parution…
Si certaines mesures ont eu la faveur de l’emballement médiatique, nombre d’autres sont passées inaperçues bien qu’elles limitent la liberté contractuelle et alourdissent considérablement le devoir d’information du propriétaire bailleur et les obligations des gestionnaires.
Considérant le locataire comme un consommateur qu’il est important de protéger, et d’informer davantage, cette loi institue de nouveaux droits pour le locataire et de nouvelles obligations pour le propriétaire bailleur et modifie de façon très stricte la règlementation des honoraires d’agence en matière de location immobilière.
Nouvelles obligations et dossier locatif considérablement renforcé par la Loi ALUR
- Dossier technique renforcé (amiante, gaz, électricité, mesurage),
- Obligation d’information sur le montant du loyer précédent, sur le loyer de référence médian quand ce dernier sera en place, sur la surface habitable de chaque lot,
- Notice d’information sur les droits et recours à remettre au locataire (11 pages),
- Informations sur le montant et la nature des travaux réalisés depuis 18 mois,
- Droit du locataire de rectifier l’état des lieux d’entrée pendant 10 jours,
- Mise en place et application d’une grille de vétusté,
- Information sur préavis réduit à 1 mois systématisée en zone dite « tendue »,
- Délai de restitution du dépôt de garantie ramené à 1 mois sous pénalité de 10% par mois de retard commencé,
- Information sur le détail des charges par ligne de poste,
- Droit à régularisation des charges ou loyer limité dans le temps,
- Protection renforcée du locataire en cas de congé pour vente ou occupation,
- Obligation pour les gestionnaires d’alimenter la base des observatoires de loyers en communiquant les informations sur chaque location.
Encadrement des honoraires de location
Détail des prestations facturées dans le cadre d’une location :
La Loi ALUR, parue le 26/03/2014, impose de différencier 3 types d’honoraires dans notre mission de location, dont seuls 2 sont facturables au locataire.
- A – les honoraires de visite, de constitution de dossier du locataire et de rédaction de bail
- B – Établissement de l’état des lieux
- C- Frais de commercialisation, honoraires d’entremise et de négociation
A charge du locataire : A+B – A charge du propriétaire : A+B+C
Mais que fait l’agence exactement ?
A – les honoraires de visite, de constitution de dossier du locataire et de rédaction de bail
Visites :
- Organisation et prise de rendez-vous pour visite,
- Déplacements A/R,
- Visite des lieux,
- Informations détaillées sur le logement et les conditions de location.
Constitution du Dossier
- Transmission au candidat du dossier locatif à compléter et explications,
- Collecte et vérification des éléments constitutifs du dossier locatif,
- Validation des critères de solvabilité des candidats locataires et des éventuels tiers garants,
- Validation du dossier locatif et obtention de l’aval des éventuelles assurances,
- Collecte de l’ensemble des pièces annexes nécessaire au bail, expertises, notices d’information,
- Vérification des proratas de loyers et provisions sur charges en fonction de la date de début de bail.
Rédaction du bail
- Rédaction du bail reprenant l’ensemble des informations réglementaires,
- Organisation de la prise de rendez-vous pour signature du bail,
- Signature du bail, remise des annexes, récupération des justificatifs de remise,
- Récupération du premier loyer et du dépôt de garantie et remise des reçus.
B – Établissement de l’état des lieux
- Organisation et prise de rendez vous,
- Préparation imprimé adapté,
- Déplacement A/R,
- Visite des lieux et examen contradictoire de l’ensemble des pièces et annexes,
- Vérification du bon fonctionnement des équipements divers,
- Signature de l’état des lieux et engagement de responsabilité professionnelle,
- Remise d’un exemplaire du document au locataire,
- Relevé des compteurs individuels d’eau et d’énergie,
- Inventaire et remise des clefs,
- Transmission des observations au gestionnaire ou au propriétaire pour travaux éventuels,
- Enregistrement informatique et archivage.
L’ensemble de cette mission génère des coûts fixes et un grand nombre de coûts variables tant par la situation géographique, l’importance du bien, le nombre de pièces à prendre en compte, la présence éventuelle d’annexes selon l’état d’entretien du bien et des équipements.
L’Etat a cependant fixé par décret en 2014 un montant de facturation par m² en fonction de la zone géographique du bien (zone « très tendue », « tendue » ou « non tendue ») entre 8 et 12 €/m² pour l’ensemble des missions relevant du point A, et des honoraires fixes d’état des lieux à 3€/m².
La loi ALUR stipule par ailleurs qu’en aucun cas, le montant imputé au locataire ne peut excéder celui facturé au bailleur pour ces deux prestations.
A ceci se rajoute, à la charge exclusive du bailleur :
C- Frais de commercialisation, honoraires d’entremise et de négociation
- Saisie de l’ensemble des critères financiers et techniques de l’offre de location,
- Rédaction et diffusion de l’offre avec photos dans les médias,
- Frais de publicité sur l’ensemble des sites et portails immobiliers performants,
- Éditions sur support papier en agence ou magazine,
- Réponses aux nombreux E-mails et appels en retour,
- Pré-sélection des candidats sur critères financiers,
- Visites (rdv, déplacement, vacation horaire) n’aboutissant pas à location.
