Le déficit foncier est une opportunité de défiscalisation souvent négligée. Il permet aux propriétaires bailleurs de réduire leur impôt sur le revenu en imputant des pertes liées à des travaux de rénovation sur leur revenu global.
Lorsqu’un propriétaire réalise des travaux de rénovation, les dépenses peuvent créer un déficit foncier, que l’on peut déduire du revenu global, réduisant ainsi l’impôt. Si les charges déductibles sont supérieures aux revenus fonciers, cette imputation permet de diminuer le revenu imposable jusqu’à 21 400 € par an (pour les dépenses liées à des travaux de rénovation énergétique, entre 2023 et 2025).
Travaux de rénovation énergétique : Si le bien loué est qualifié de passoire thermique (classé E, F ou G selon le DPE), le propriétaire peut bénéficier de cette imputation. L’objectif est de passer le bien à une classe énergétique plus performante (A, B, C ou D).
Conditions pour Bénéficier du Déficit Foncier :
- Le bien doit être loué à usage d’habitation.
- Il doit rester loué jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit.
- Le régime réel d’imposition doit être appliqué (non au micro-foncier).
- L’option est valable pour 3 ans.
Charges Déductibles :
Les charges liées à l’exploitation et à l’entretien du bien sont déductibles, notamment :
- Honoraires d’agences immobilières pour la gestion locative.
- Assurances : incendie, loyers impayés, vacance locative, etc.
- Charges de copropriété (maintenance, travaux, etc.).
- Impôts et taxes : taxe foncière, taxe d’équipement, etc.
- Frais de procédure (avocat, huissier, notaire, etc.).
- Travaux de réparation et d’amélioration : mise en état de l’installation électrique, remplacement de chaudières, etc.
Les travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ne sont pas déductibles.
Charges Financières :
- Intérêts d’emprunt liés à l’acquisition ou à la rénovation du bien.
- Frais accessoires : frais de dossier, garanties, assurance emprunteur.
Imputation du Déficit :
- Le déficit lié aux charges non financières est imputable sur le revenu global à hauteur de 21 400 € par an (pour les travaux de rénovation énergétique).
- Le déficit dû aux charges financières est imputable sur les revenus fonciers et peut être reporté sur les 10 années suivantes.
Travaux de Rénovation Énergétique et Impact du DPE :
Si le bien est classé dans les catégories E, F ou G du DPE (passoires thermiques), les travaux de rénovation énergétique permettent de réduire le déficit foncier imputable sur le revenu global jusqu’à 21 400 € par an. Ces travaux peuvent inclure l’isolation, le remplacement de chaudières, ou encore la mise en place de systèmes de chauffage performants.
En résumé, investir dans l’immobilier ancien et y réaliser des travaux, notamment de rénovation énergétique, permet non seulement de réduire significativement l’impôt grâce au déficit foncier, mais aussi d’améliorer la performance énergétique du bien, ce qui peut se traduire par une valorisation de l’immobilier.
Cette version tient compte de la révision des plafonds d’imputation pour les travaux de rénovation énergétique (21 400 €), ainsi que de l’importance de la performance énergétique du bien, notamment via le DPE.
SOURCES :
Légifrance – Code général des impôts, section sur les revenus fonciers – article 156 du CGI
Service Public – Déficit foncier
Impots.gouv.fr – Revenus fonciers et déficit foncier
Le Particulier Immobilier – Déficit foncier
Bercy Infos
